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文章導讀：相比於“投機者”對於“商改住”能不能賣的關註，後者眼下最迫切的問題是：自己買的“商改住”還能住嗎？
正在建設中的“商改住”項目“旭輝26街區”。《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝
從今年3月26日起，北京開始嚴厲整治多年來遊走於“灰色地帶”的“商改住”項目，讓一度火熱的商辦項目市場陷入“冰封”狀態。這場針對“商改住”的整治行動的影響遠非隻體現在交易數字上，其在打擊“投機者”的同時，也波及瞭部分“剛需一族”。相比於“投機者”對於“商改住”能不能賣的關註，後者眼下最迫切的問題是：自己買的“商改住”還能住嗎？
“這房子已推薦滴雞精經不能要瞭！”
2016年9月25日，在“旭輝26街區”的樣板間裡，張艾和程軒僅用瞭10分鐘的時間思考，就支付瞭4萬元定金。
幾小時後，張艾在電腦前大哭起來。
在來到旭輝集團在北京市順義區的“旭輝26街區”項目前，這對“85後”夫妻對“商改住”毫無概念。“面積小，總價低，可居住可辦公，但產權隻有50年，水電比普通居民水電費高”，售樓處的銷售代表如此介紹，但卻“遺漏”瞭“商改住”商業、辦公用途本質所帶來的不能落戶，也沒有學區配套等問題。這兩條是當晚回傢後張艾才在網上查詢到的。
“我相信再過一段時間，比如5年，就能換一套普通住宅，讓集體戶口落戶。”程軒不願讓4萬元定金打水漂，主張繼續購買。去年10月22日，兩人交齊瞭總房款的50%，88萬元首付款，購得一套初始面積48.9平方米的LOFT。
張艾告訴記者，“後來每天上網查，包括住建委官網，倒也沒找到明確禁止商住房用於居住的條文。漸漸也就不哭瞭。”
但從2017年3月下旬開始，北京接連出重拳整治“商改住”項目。
“旭輝26街區”項目業主張艾和程軒。《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝
先是在3月26日，北京市住建委等多個部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱“公告”）。公告規定，商辦類項目未經批準，不得擅自改變為居住等用途。公告發出後不到一個月，4月18日，“關於嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知”（下稱“通知”）對外發佈，程軒和張艾尤其關註通知中的第六條，其明確指出，“規劃、住建部門在工程竣工驗收環節，要嚴格審查工程項目是否按照規劃用途完成施工，對於預留孔洞、預埋管線等涉嫌改變為居住等其他用途的項目，相關部門不予驗收。”
兩人購買的房子已經網簽，但尚未竣工驗收。到2018年9月“旭輝26街區”項目毛坯房竣工驗收時，若嚴格執行“3·26”和“4·18”新政，被發現配置瞭居住功能的設施（如上下水管道、廚房通風口等）後是否會不予驗收無法交房？未來是否要拆除上下水管道？從而使該房屋徹底失去居住功能？
這些疑慮讓程軒和張艾再也按捺不住，堅決要求退房。
一個月後，一則來自上海的消息更堅定瞭北京一些“商住房”業主的退房決心。
5月17日，上海市多個部門聯合發佈《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》（下稱“意見”），明確將全面清理整頓商業辦公項目。意見指出，對於已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。
雖然是上海的政策，但也驚動瞭包括程軒和張艾在內的一批北京商改住項目業主，張艾的憂慮在於，“這是一套在建的期房，如果在還沒建好時就已經不是合法合規的住宅瞭，那持有它有極大風險，從‘3·17’到‘4·18’，我們不知道未來還有多少新政出臺，也不知道項目建成之後還會面臨哪些管制措施，所以這房子已經不能要瞭！”
北京住建委官員表態“可以住”，業主仍不放心
“北京是北京，上海是上海。”
由於大量“旭輝26街區”項目業主對北京市“商改住”新政的疑慮和無條件退房的訴求，北京市住建委與旭輝集團代表、業主代表於5月18日舉行瞭一場協調會。正是在這場協調會上，北京市住房和城鄉建設委員會房屋市場管理處處長張建興作出瞭上述表示。他解釋稱，針對前一段時間網絡和媒體上對近期一系列針對“商改住”政策的各種不準確解讀，他有必要代表北京市住建委進行幾點澄清。
“澄清”包括兩點內容：首先，3月26日24時之前已經完成網簽的“商改住”，開發商要按照合同的相關約定內容按時交房；其次，3月26日24時之前完成網簽的所有項目都可以通過中介機構正常買賣和租賃。張建興進一步解釋說，此前“很多中介機構將商業辦公類項目下架，是因為執法部門對他們的違規宣傳行為進行瞭處罰。‘商’就是‘商’，‘住’就是‘住’，從來沒有什麼‘商改住’，中介機構被處罰是因為他們違規以‘居住功能’宣傳商辦類項目。”張建興說，以3月26日24時為節點，“舊樓實行舊辦法，新樓實行新辦法，舊樓可以正常買賣和交易。”
對於大量“旭輝26街區”業主關心的交房時房屋是否有上下水、廚房通風口等用於居住功能的設施時，張建興回答說：“可以住。”面對業主希望其明確回答“驗收時房子是否會有上下水”的追問，張建興一再重復“可以住”，並說：“這個問題還要我說得再清楚嗎？我已經說瞭‘可以住’。”
《中國經濟周刊》記者瞭解到，一些業主讀出瞭張建興的“話外之音”，但仍有一些業主不放心。程軒認為，如果政策上不明文指出“既往不咎”，“可以住”的說法也有成為“空頭支票”的風險，“如果將來執法部門定期對商業、辦公類項目進行各項檢查，是否有拆除上下水等配套的可能？畢竟目前的政策和手上的購房合同都很明確地寫著房子‘不具備居住屬性’。”
記者瞭解到，購房合同采用向北京市住建委備案的統一格式，明確寫著“商業、辦公”屬性，並標註瞭“不得用於居住”的字樣，此前開發商口頭上作出的為確保房屋具有居住功能而提供“精裝修”的承諾並未進入正式購房合同。
5月5日，在正在建設中的“旭輝26街區”工地旁，一位業主指著自己購買的房子，他擔心將來建好的房子沒有上下水等配套設施。《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝
購房合同“嚴絲合縫”，開發商就能推脫責任嗎？
接受記者采訪的幾位“旭輝26街區”業主均提到精裝修的樣板間，稱這是吸引他們買房的直接原因。不少業主還紛紛出示當初開發商的廣告畫冊，“居住”“居所”等字樣頻繁出現在該商辦類項目的宣傳中。
有業主提出質疑，即便合同上有這些字樣，開發商之前口頭承諾房屋“有居住功能、和樣板間一樣”，是否也有法律效力？
北京北鬥鼎銘律師事務所主任熊智律師對《中國經濟周刊》記者表示，首先，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。其次，《中華人民共和國廣告法》中規定，廣告內容涉及的事項需要取得行政許可的，應當與許可的內容相符合。
“很明顯，在北京，未經批準的商辦類項目是不能使用‘居住功能’這樣的字眼作為宣傳廣告的。”熊智律師說，如果使用該類字眼銷售商辦類項目房屋，確實應當承擔相應的法律燕窩功效責任，同時因為廣告中的說明如果足夠具體則能夠成為買賣合同條款，虛假的廣告同時也可能影響合同的效力。
一位業主展示“旭輝26街區”樣板間的VR 畫面。許多業主表示，精裝修的樣板間是吸引他們購房的直接原因。《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝
但5月18日的協調會上，旭輝集團的售後經理曹某、法務代表雷某和公關負責人馬某均反復強調，“一切按照合同走。”一位業主向《中國經濟周刊》記者出示瞭一份購房合同，合同封二的確寫明“該商品房規劃用途為辦公”“出賣人未經規劃部門批準，私自將辦公性質的房屋改為住宅銷售的，特別提示您，請勿購買”等字樣。
部分業主手中仍保留有“旭輝26街區”曾經的宣傳單，其上有“宜居”等字樣。《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝
“精裝修合同”為何是關鍵？
在正式購房合同中寫明的“商業、辦公性質”和“不具備居住功能”，與售滴雞精推薦樓處樣板間、“可以居住”的口頭承諾之間，還夾雜著一份“精裝修合同”。受訪的業主認為，這份精裝修合同很重要，決定瞭該項目交房之後是否具備居住功能。
受訪業主對記者說，他們在簽訂購房合同時，還在一份裝修協議上簽瞭字。開發商按照毛坯房的標準開發，完成第一份合同，之後找來第三方裝修公司將毛坯房打造成樣板間的模樣。然而這份精裝修合同在旭輝將購房合同返還給房主時卻不見瞭。此外，所謂的“第三方裝修公司”在合同簽訂時並不存在，“乙方”一欄是空白的，不少業主質疑“第三方裝修公司”是否真實存在。隨著政府頻頻出手整治“商改住”，裝修協議被“抽走”，如果收房時開發商僅交付毛坯房，且沒有預留上下水管道等承擔居住功能的設施，不少業主擔憂今後維權無門。
一位不願具名的北京市住建委人士對《中國經濟周刊》記者表示，“商改住”之所以曾長期在事實上存在，並非政府驗收不力，而是跟所謂“第三方裝修公司”有關。“既然商辦不能有單獨衛生間，竣工驗收時為什麼通過瞭？其實開發商在驗收時會按照原規劃來驗收，貓膩則在驗收完成之後。”他表示，開發商在銷售時，通過組織購房人與第三方簽訂裝修改造協議，在竣工驗收後，違規對房屋進行改造。在裝修這個環節，將衛生間、上下水等做進去，商業、辦公類項目搖身一變，成為住宅。
因此，在北京市住建委官員表示“可以住”後，這份精裝修合同成為業主與開發商爭議的焦點。
在協調會上，一位業主向張建興處長出示瞭簽訂裝修協議時的收據，上蓋有“北京達成光遠置業有限公司”的公章，該公司為旭輝集團子公司，法人代表為旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬。張建興隨即表示，“這個錢既然是交給開發商瞭，應由開發商負責。”業主當即表示希望在購房合同上增加補充條款，規定達到精裝修標準後才符合交房標準，並刪除開發商對裝修等對房屋改動行為的免責條款。而旭輝集團售後經理曹某說：“這個事情我們會積極與第三方裝修公司協調，我也會在董事會上進行通報。”
5 月6日“旭輝26街區”售樓中心的維權活動中，業主們攜帶身份證、購房合同等原件，自發登記造冊，方便彼此日後聯絡。《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝
5月6日，百名業主前去“旭輝26 街區”售樓部表達訴求。《中國經濟周刊》攝影滴雞精哪裡買記者 胡巍 攝
5月6日，有業主自發前來“旭輝26街區”維權，他們在售樓中心大廳內拉起橫幅。《中國經濟周刊》攝影記者 胡兒童雞精推薦巍 攝
《中國經濟周刊》記者隨後曾多次試圖采訪旭輝集團有關負責人，但其工作人員於5月23日以“有關人士不方便”為由，拒絕瞭采訪請求。截至記者發稿時，“旭輝26街區”業主與開發商針對精裝修一事仍僵持不下。
政府聲音：並未“選擇性執法”；此次調控對象以“增量”為主
根據中原地產研究院的數據統計，“商改住”類房屋近10年在北京房地產交易市場上的表現一直頗為活躍，在成交量上，近10年北京共有超過40萬套商辦類項目成交，其中25萬套為“商改住”房屋。也就是說，所謂“商辦類項目”的一半以上都實際上變成瞭“住宅”，也在相當長一段時間內被政策“默許”。
早在2007年，北京市住建委就曾針對該類項目發佈風險提示，指出這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房”及“商品房按套銷售，不得分割拆零銷售”的規定。但由於總價低，首付低，且不被限購政策所限，“商改住”大潮洶湧。亞豪機構的數據顯示，2010年“商改住”項目成交量僅為19077套，2016年這一數字變為67609套，6年裡增長瞭254%。2011年，北京市再度出拳，出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不得單獨設立衛生間，開發商自己分割出售的商鋪無法辦理房產證。
對於“商改住”違背政策規定一事，很多業主表示確實知情，但同時也認為“商改住”屬於政策上的“模糊地帶”，甚至誤認為是一種被政府默許的存在方式。“旭輝26 街區”業主曹輝曾發出一個疑問，既然“商改住”本身不合法，那為什麼不追究哪些已經入住人的責任，單獨對在建項目進行執法？“如果嚴格執法，應把已入住的所有‘商改住’全部拆除上下水，不能隻針對在建項目，政府行為是否涉嫌‘選擇性執法’？”
上述不願具名的北京市住建委人士對《中國經濟周刊》記者表示，政府有關部門一直對“商改住”有明確規定，隻是近來的“3·26”“4·18”等新政執行得更加嚴格。“從2011年起，相關部門就曾出臺多個文件，規范商業、辦公類項目的開發、建設、銷售行為，防止變相‘商改住’。最近這五六年裡關於防止變相‘商改住’的文件也出臺瞭至少四五個。”該人士稱，北京市住建委在官網上對新批準銷售的商業辦公類項目會向購房人提示購買的風險，在網簽合同的明顯位置也對購買商業辦公類房屋的規劃用途、使用年限、雙方責任以及存在的風險進行瞭明確的提示，不存在“選擇性執法”。
前述住建委人士進一步解釋稱，“商改住”確實客觀存在，是長期積累的結果，是一個既成事實，很多老百姓住進去瞭。作為政府，如果把他們趕出去，把上下水拆掉，把隔斷打掉，這樣做並不合適。 所以，說我們監管不力，要嚴格執行政策，把那25萬套全部恢復為“商辦類”項目本該有的樣子，這就對瞭嗎？
在張建興處長於5月18日進行瞭政策說明後，北京市住建委聯合其他4部門於5月23日發佈瞭《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的最新說明，稱政策執行前已取得預售許可證，有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施，已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求；中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或其具備居住功能。
中原地產研究院首席研究員張大偉對此分析稱，雖與之前的調控政策並無區別，但該說明基本明確瞭政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是業主已經使用的存量暫做引導。張大偉認為，即使說“商改住”業主是無辜的，但調控確有必要性，從人口疏解和產業發展來看，遏制增量是為瞭維持房地產市場繼續穩定發展。“北京此輪調控的原則仍是人口疏解和去投資化，這對非投資者來說算是個好消息。”張大偉說
5月24日，上述北京市住建委人士對《中國經濟周刊》記者就 5月23日發佈的“最新說明”做瞭進一步解釋，“嚴格執行‘3·26’政策、兼顧購房者合理利益”是此次執行口徑確定的大原則。“簡單來說，‘3·26’政策的紅線是不能越的，但一些已購房人群的合理利益，這次也得到瞭兼顧。”該人士表示，“3·26”新政從未說過已經購買的商辦類房屋要拆除現有設施。這次口徑更加明確，正規已網簽購買的在途商辦類項目都不會要求開發商拆除上下水等設施。“至於業主已入住的商辦類房屋，就更不會拆。”
（應采訪對象要求，文中張艾、程軒、曹輝等均為化名。）
本文來源：中國經濟周刊 作者：銀昕 胡巍
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
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